Il re nudo
Giulio Caso
Ieri è stato lo stesso segretario del Pd a parlare di taglio dell’Imu, dell’odiosa imposta voluta dai tecnici. Con qualche (stupido) distinguo. «Con la nostra proposta», ha dichiarato in un’intervista all’agenzia Vista, «esentiamo le fasce deboli e togliamo l’Imu, credo, al 90% delle prime case e invece carichiamo sui grandi patrimoni immobiliari. Questa è una proposta che sta in piedi. L’Imu», ha aggiunto,… «ha bisogno di una copertura perché le favole non possiamo raccontarle». Il segretario di solito così serafico ha alzato la voce: «O vince il centrosinistra o il rischio è quello che l’Italia vada contro un muro». Mio commento: … e così perderà le elezioni. Poi si lamenta che D’Alema lo “cazzea”. Cioè. fammi capire, caro Bersani tu ti distingui dalla proposta di Berlusconi solo perché vuoi togliere l’IMU al 90 % e lui al 100%? Allora la proposta di abolire l’IMU sulla sola casa non di lusso, sull’unica casa (che è una proposta molto più economica), è giusta?, costa la metà rispetto alla tua. Ha un senso di giustizia. Tu nisba, continua a fare il capò/burocrate di Monti., continua a sostenere l’odiosa tassa, ma comprati un binocolo per vedere il traguardo delle elezioni. Finalmente, quindi, Bersani è uscito allo scoperto: lui approva la proposta di Berlusconi (di eliminare l’IMU sulla prima casa) al 90%. Va bene! Vuol dire che quando si andrà a togliere un dente, quando dovrà togliere un malanno qualsiasi, glielo toglieranno al 90%, ne sarà felice. Ma… possiamo tollerare simili stupidaggini, simili impuntature, atteggiamenti che hanno condizionato tutta la campagna elettorale, hanno distratto da altri importanti problemi? L’Imu va tolta sulle prime case non di lusso (come già era prima); una seria e veloce riforma del catasto (con valori corrispondenti ai mq , posizione ecc.) riporterà i valori reddituali a quelli commerciali. In che mondo vivono questi burocrati aspiranti statisti? loro e chi li asseconda come robot?
Attenzione perché quella che tu chiami “la riforma del catasto” è una cosa che prende anni e ha dei costi…
Dipende dalla volontà di fare le cose. Le planimetrie in mq già esistono e non si vede il perché non possono essere applicate da subito. Il concetto di vano è ambiguo. Le entrate che ci saranno quando le case privilegiate verranno rivalutate, case “coloniche” faraoniche, case fantasma, case di pregio al centro delle città, saranno ingenti, anche con tassazione ridotta rispetto all’attuale.
Così pure, per giustizia, ci sono case di periferia supervalutate. Ecco! E’ un discorso di equità.
Ci sarebbe attività per giovani tecnici e sarebbe più che costi, investimenti sul lavoro.
Sì, ma siamo nell’ambito di spese straordinarie non preventivate: la quantità di immobili è immensa. Non dico che non vada fatto, ma ho letto stime sul Comune di Roma e pare che lì abbiano pensato che ci vogliano almeno 5 anni. Per Salerno ci vorrebbe molto meno tempo, ma Salerno non conta quasi niente.
Le planimetrie potrebbero essere assolutamente false, nel senso che, specie nelle province di Salerno e di Napoli, l’abusivismo edilizio è stato per molti anni alle stelle: magari c’è una planimetria che dice che la casa è 45 mq, ma poi è effettivamente è di 70 mq. Quindi suppongo che i tecnici vadano mandati nei luoghi: come si pagano questi sopralluoghi?
Si autofinanziano; noi cittadini possiamo dichiarare subito le misure in mq (in prima battuta se non esiste la planimetria catastale, come si è fatto per la nettezza urbana), oppure, chi è interessato, può chiamare un tecnico per una misurazione giurata, ma per l’90% esistono già al catasto. Se poi qualche impiegato o tecnico dell’ufficio venisse mobilitato in esterno per le misure credo lo si possa fare, se un governo che vale lo impone. Nessun sacrificio, solo lavoro ordinario e/o straordinario come ogni altro anno dedicato a nuovi compiti. Fin qui niente spese. Ci sono anche le fotografie aeree da cui rilevare le dimensioni delle case abusive. Non tocca a noi, adesso, fare la programmazione per la riforma e non vedo perché anticipare solo le difficoltà, ma i primi passi vanno fatti, per giustizia, per economia futura, per eliminare concetti come quello del famigerato “vano” che non ci fanno onore.
No, ma non volevo “anticipare le difficoltà”, ma solo mettere a fuoco cosa comporta eventualmente il tutto. Anzi, dalla tua risposta evinco che i metri quadrati si può anche evitare di dichiararli, giacché esiste da qualche parte una base dati che è servita per la spazzatura.
Vi sembra questa procedura in linea con i tempi? Se un “vano” vale tra i 9 ed i 20 mq; in prima ipotesi si può adottare 14 mq per vano e con verifiche successive o su dichiarazione dei cittadini che non concordano o prendendo i valori in mq utilizzati dai comuni per la NU. Insomma il Catasto dovrebbe stilare un documento pubblico di riferimento per tutti, in seguito al decreto o alla legge che servirà per la riforma. Nel frattempo la moltiplicazione (v*14 )(in automatico come quando si è passati dalla lira all’euro, la può fare d’ufficio). Fatto salvo il principio, seguiranno le verifiche.
CALCOLO VANI CATASTALI
Si premette che tutto viene regolamentato dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU)
Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta, non vuole e non può, in alcun modo sostituirsi alla procedura DOCFA, ma si propone solo come indicazione agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura sopramenzionata.
Alcuni chiarimenti:
I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni.
Infatti i vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.); in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq;
i vani principali vengono contati un vano;
la cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie.
Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un terzo di vano.
Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di vano.
Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto. Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l’eccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.
La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.
Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che corrispondono alla superficie netta di tali immobili.
Fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.
LA CONSISTENZA DELLE CATEGORIE ORDINARIE CAT. ‘’A’’ (D.P.R. 1142/49)
Per il computo della consistenza si deve tener conto principalmente di quattro elementi Fondamentali:
1. Il VANO PRINCIPALE
2. Gli ACCESSORI DIRETTI,
3. Gli ACCESSORI INDIRETTI
4. Le DIPENDENZE
VANO PRINCIPALE:
Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine, anche se quest’ultima ha una superficie inferiore alla minima per essere considerata vano.
ACCESSORI DIRETTI:
Si intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano, sono tali: corridoi, bagni, W.C., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali, si pensi ad esempio ad un abitazione che ha un solo servizio igienico al quale si accede passando per il cortile. Nel caso di accessori diretti con superficie e caratteristiche assimilabili ad un vano principale, essi sono da computarsi comunque come un vano principale, e quindi per intero. Si pensi ad esempio ad un ripostiglio di 16 mq munito di sufficiente apertura all’esterno, esso sarà da considerarsi ai fini del calcolo dei vani come 1vano e non 1/3.
ACCESSORI INDIRETTI:
Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano.
Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non, la definizione stessa indica la loro tipologia, così può essere accessorio diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere passando dalle scale interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si accede passando in cortile. Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme dell’unità immobiliare. Essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò destinati, più frequentemente locali sottotetto o interrati/seminterrati, o ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato (sempre che non possa configurarsi u.i. a se stante)
DIPENDENZE:
Vanno intese come tali tutte quelle superfici libere a servizio della U.I.U. (anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze ecc., e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari (portici, tettoie aperte)
ECCEDENZA:
Qualora la superficie è superiore al valore massimo si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide il risultato per lo stesso limite massimo e tale valore va sommato al resto della consistenza.
% DI INCREMENTO O DECREMENTO:
Alle dipendenze, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni, ecc. viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani, accessori diretti e accessori indiretti, fino a un massimo del 10%. Questa percentuale può essere anche negativa, fino a un massimo del 10%.
Possono essere cause di detrazione alcuni fattori particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e così via; in ogni caso è piuttosto raro ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili s’interviene abbassando la classe.
ARROTONDAMENTO:
Il valore complessivo della consistenza si arrotonda al mezzo vano
Esempio: abitazione civile
Stanze da letto di mq 16 ciascuna 2
Cucina 1
Soggiorno di mq 40 1
Bagni 2
Corridoio 1
Disimpegno 1
Cantina 1
Con giardino condominiale
Calcolo Consistenza:
Vani Principali 3
Cucina 1
Eccedenza (40-28)/28= 0,43
Accessori diretti 4 * 1/3 = 1,33
Accessori indiretti 0,25
Totale Vani 6,01
Dipendenze ( giardino comune 5%) 0.3
somma…………………….. 6,31
TOTALE VANI CATASTALI 6,5
Ultimo aggiornamento (Giovedì 30 Giugno 2011