L’Euribor scende sotto il tasso della Bce(1%) e tassi euribor in retromarcia. Lo scenario sui mutui

Enzo Carrella

Il nuovo anno inizia con un abbassamento dei tassi sul mercato monetario. Una notizia che farà piacere a chi è alle prese con il rimborso di un mutuo a tasso variabile dato che gli Euribor – gli indici a cui è agganciato il calcolo delle rate della maggior parte dei prestiti indicizzati offerti dalle banche italiane – hanno ingranato da qualche settimana la retromarcia. Nei giorni scorsi  l’Euribor a 3 mesi è tornato sotto la soglia dell’1%, è sceso cioè sotto il tasso di riferimento della Banca centrale europea, che non muove i tassi da maggio 2009. Era dal  15 ottobre che l’euribor a tre mesi   non quotava più basso del tasso Bce.. in analoga tendenza quella a 1 mese. Ecco le  regole da seguire per trattare con la banca. Se il mutuo in essere ha un tasso superiore al 5 % è uno spreco non cambiarlo. Se non se ne approfitta si  commette un grave errore. Perché? pagare oggi su un prestito con garanzia ipotecaria interessi superiori al 5% annuo (per essere parchi) è uno spreco con i tassi ai minimi di sempre (il tasso della Banca centrale europea è fermo da 18 mesi all’1%, gli indici Euribor girano intorno a questa soglia e sono nettamente più bassi rispetto alla media storica del 3%). Consigli  al piccolo risparmiatore– Per un piccolo risparmiatore che sta rimborsando un mutuo, azzeccare il giusto tasso può permettere di ottenere un rendimento (in termini di risparmio sulla rata) nettamente superiore a quello che offrono oggi titoli di Stato, conti di deposito e altri strumenti pratici che consentono di remunerare la liquidità. Un esempio?Investendo 10mila euro in uno strumento che remunera il 2% netto si ottiene un rendimento di 200 euro l’anno. Azzeccare, invece, il mutuo più conveniente, nell’esempio di un finanziamento di 130mila euro da rimborsa in 25 anni (le condizioni medie oggi di mercato) può determinare un risparmio mensile di 200-300 euro al mese. Che, letto al contrario, equivale un “rendimento” tra i 2.400 e i 3.600 euro l’anno. Ecco come fare ad abbassare la rata del mutuo in poche  mosse. Regola numero 1: individuare  debito residui, anni alla scadenza e il Taeg La prima mossa è individuare il debito residuo da versare (dato dalla differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il mutuo e quello sinora restituto) e il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando, e gli anni che mancano all’estinzione naturale del mutuo. Con tali elementi si è in condizione di effettuare il chek-up.  Regola numero 2 Portabilità Mutuo, ipotesi   rilanciata dalla legge Bersani bis ,numero 40 del 2007 è consigliabile a chi ha in essere mutuo tasso fisso stipulato tra 2007/2008 perché più vantaggioso. Per i tassi , nella surroga è preferibile considerare tutte le  opzioni: sia quella  a tasso fisso, variabile e variabile a rata costante.  Si noterà, salvo rare eccezioni, che qualunque sia la strada scelta le nuove offerte saranno più vantaggiose rispetto alla rata che si sta attualmente pagando (in particolare nell’esempio di chi ha stipulato un tasso fisso tra il 2007 e il 2008). Regola numero 3: rinegozazione tasso e durata ai sensi della legge 244/2007. In tale circostanza non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l’importo.Ciò può avvenire  in ogni momento: la banca e il cliente, infatti,  possono accordarsi su una modifica di alcune condizioni del contratto «senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata». La banca può preferire un intervento del notaio sulla rinegoziazione. In tale ipotesi le spese sono a carico del cliente che però può chiedere che il notaio applichi una riduzione dei suoi compensi. Regola numero 4 (se proprio non bastano le altre) :  la sostituzione  vera e propria  che  equivale a nuovo Mutuo. Chi poi vuole approfittare del “cambio mutuo” per chiedere ulteriore liquidità può farlo, qualora la banca valuti che le sue condizioni patrimoniali e reddituali siano in grado di sopportare un esborso ulteriore. In questo caso si parla di sostituzione (è possibile cambiare tasso, durata e importo).Ma è bene sapere che modificando l’importo del finanziamento non si può mantenere la stessa ipoteca. Bisogna quindi iscrivere una nuova ipoteca con un nuovo atto notarile, a carico del cliente. Il cliente dovrà anche ripagare l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato). Inoltre, se il nuovo mutuo è di importo superiore alla quota residua di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessi passivi detraibili in caso di acquisto di prima casa…).La Fondazione Ruota Onlus ( tel 089/794890 e email vcarrel@tin.it)   è a disposizione per chiarimenti e suggerimenti   completamente gratuiti .