Giudiziaria: da 1 Gennaio 2024 vendere casa donata non più problema!

Avv. Roccodavide Guerra

La legge di Bilancio per il 2024 ha introdotto un importante e significativo cambiamento nella normativa sulle successioni che avrà sicuramente un impatto notevole in tutte le donazioni di beni immobili.
La normativa vigente prevede che le donazioni possano essere contestate dagli eredi legittimari del donante- ossia il coniuge, i figli e in assenza dei figli, i genitori – in caso di lesione della quota di legittima. Ossia, nel caso in cui il defunto dispone in loro danno di quella quota del patrimonio riservata loro per legge.
Questi ultimi, infatti, possono non solo annullare la donazione in sé entro 10 anni dall’apertura della successione ma riprendersi anche il bene da eventuali acquirenti nel caso in cui lo stesso fosse stato nel frattempo ceduto.
Per ripristinare la legittima, infatti, gli eredi legittimari possono revocare le donazioni lesive finché la loro quota di legittima non sia stata ripristinata e questa azione – che si risolve in una causa civile in tribunale – va sotto il nome di azione di riduzione per lesione della legittima. Se nel frattempo, però, il donatario ha venduto a un terzo l’immobile ricevuto in donazione, la normativa consente agli eredi legittimari la cosiddetta azione di restituzione del bene contro l’acquirente, a condizione che non siano decorsi 20 anni dalla donazione.
Tale normativa ha bloccato di fatto la circolazione degli immobili provenienti da una donazione, rendendo oltremodo difficile ottenere anche un mutuo per l’acquisto.
Dal 1° gennaio 2024, con la nuova normativa, il legislatore ha inteso tutelare gli acquirenti di immobili oggetto di donazione e facilitare così la compravendita e l’erogazione di mutui.
Infatti, così come previsto dalla nuova normativa, qualora una donazione venisse considerata lesiva della quota di legittima, l’erede legittimario non potrà più agire per recuperare il bene dal terzo, ma dovrà sperare solo nella solvibilità del donatario. Questo significa che, se il donatario è insolvente, il legittimario non potrà più avanzare richieste contro eventuali successivi acquirenti del bene donato.
In pratica non viene cancellata l’azione di riduzione, quella cioè intrapresa contro il donatario, ma l’azione di restituzione, quella cioè intrapresa contro il terzo acquirente, tutelando così tutti coloro che acquistano immobili oggetto di donazione dal rischio di una possibile riconsegna.