Salerno: in “ crescendo” problemi Crescent

Enzo Carrella     

Anche, infatti,  le tasse rivendicherebbero  uno “spazio” nella vasta area del faraonico complesso immobiliare che sta sorgendo a Salerno nell’area demaniale nei pressi della storica spiaggia santa Teresa e progettato dall’architetto spagnolo Ricacrdo Bofill attualmente in stand by dopo il sequestro  giudiziario delle scorse settimane richiesto ( e accordato) dalla locale Procura della Repubblica del Tribunale di Salerno. Sono in molti, infatti, a chiedersi se e come è stato  considerato  dai dirigenti e amministratori pubblici locali tale aspetto e soprattutto se vi siano state “dimenticanze e /o omissione nei relativi adempimenti di carattere tributario conseguenti alla vendita  “dei suoli e dei diritti edificatori dell’area compresa nel sub comparto 1 del comparto edificatorio di Piano ubanistico Comunale denominato “Cps-1: comparto a destinazione prevalentemente produttiva/servizi nr 1” ( definizione ripresa pedissequamente dall’avviso di asta pubblica  del comune di Salerno). L’appalto in questione, come si ricorderà, fu aggiudicato per € 14.733.333,99  – con non poche traversie giudiziarie amministrative  per i ricorsi  conseguenti all’aggiudica da parte di alcune società partecipanti alla gara di evidenza pubblica ex dlgs 16372006-  all’ATI  costituita all’occorrenza  tra Rcm Costruzioni srl di Sarno, la salernitana Ritonnaro Costruzioni srl e la Favellano Claudio   Spa di Fornelli ( Isernia)   dando poi vita alla newco Crescent srl  attuale  società  deputata alla costruzione del tanto “chiacchierato , discusso e odiato  edificio a mezzaluna  ”  in corso di realizzazione. Quale la natura dei problemi fiscali  nati e sviluppatisi   in tali  ambiti e che vedrebbero assoluto  protagonista il Comune di Salerno ? E’ opportuno in premessa fare un necessario chiarimento, tanto per rendere edotto e partecipe l’attento lettore. In gergo   fiscale la materia  discendente dalla su citata cessione  di diritti edificatori ad opera del Comune di salerno  rientrerebbe in quel delicato perimetro   previsto  e contemplato nel vasto panorama delle norme tributarie  quale “valore delle aree e delle cessioni dei diritti edificatori” ovvero come ultimamente definita quale “cessione di cubatura”. A chiarire  tutto cio  è intervenuta di recente una novella  normativa che ha di fatto  stravolto e messo  definitivamente ordine  ad una materia  che sembrava  vivere di  interpretazioni e applicazioni  soggettive quotidiane , comportamento quest’ultimo  reso agevole  dall’assenza di  precise istruzioni  delle  autorevoli Fonti  coinvolte   nell’argomento, vale a dire  quelle fiscali e civilistiche. L’articolo 5, comma 3 del decreto legge 70/2011 ( ricordato quale Dl Sviluppo, nda ) ha quindi proceduto a regolamentare  la  situazione legata alla “ cessione di  diritti edificatori” , considerandoli   quali « contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».  Non a caso  tale terminologia è stata poi trasfusa nel codice civile  inserendolo  all’articolo 2643 nr 2 bis . Quindi  il  “nuovo “  contratto   che  prevede la cessione di volumetria edificabile è ora  qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”. E veniamo sul piano più propriamente fiscale. Allo stato, quindi, come sopra riportato prevarrebbe la considerazione che  il trasferimento di cubatura configura un’ ipotesi di cessione con effetti traslativi di diritti reali di godimento; in termini pratici risulterebbe  al pari di un privato che  alienerebbe a terzi  un suo diritto  di usufrutto ovvero diritto di superficie  su un immobile. Per dirla in breve per il  Crescent   è intervenuto   un autentico contratto di cessione di volumetria edificabile con trasferimento  da parte del Comune di salerno  di un’area complessiva  di 15.823,36 mq di  “superficie/cubatura”  alla società contraente ( Crescent srl)  per l’utilizzo previsto nel bando ( edificazione).  In tal caso tale cessione generebbe autentica tassazione perché rientrerebbe nel perimetro stabilito dall’art 9 del testo unico dei redditi  ( tale interpretazione è stata  fornita direttamente dal Fisco attraverso la Risoluzione 20 agosto 2009 n. 233/E ). In defnitiva volendo accostare la circostanza suddetta a quella di un comune contribuente proprietario di un’area che ne  ha visto mutarne  la originaria   “destinazione” perché trasformatasi in  “edificabile” a seguito del previsto inter burocratico del Pua , la sua eventuale successiva  vendita quale  “contratto di cessione di cubatura”   renderebbe  l’eventuale  “corrispettivo incamerato”  tassabile  perchè   contemplato  nell’art. 67, comma 1 lett. b) del  dpr 917/1986. Tornando al caso “CRESCENT ”  e considerando che il proprietario  alienante – il Comune di salerno, per l’appunto, titolata a tal fine dal Pua  entrato in vigore nel 2008  –  non risulterebbe un’impresa ma un ente non commerciale ex art 73 del tuir   da un punto di vista più strettamente fiscale  subirebbe  (o chissà se già subito, nda) esso stesso un  trattamento “copia/incolla”  previsto per un normale  contribuente/ persona fisica. Quale tassazione?  Il conseguente onere tributario  risulterebbe pari al 27,5% ( aliquota ires contemplata per tali circostanze agli enti non commerciali) del corrispettivo incamerato di € 14.733.333,99  a cui vanno  sottratto  eventuali costi e/o valori ad esso riferito. Sul piano delle imposte  indirette (registro e catastali)  si applicherebbero  l’imposta di registro proporzionale con le aliquote proprie dei trasferimenti ad esso annessi ( 8 ) più quelle catastali ( 3 %). A conti fatti e in sintesi   l’erario    avrebbe ricavato  “dall’affaire Crescent Salerno “  qualche   milione di euro ( tra imposte dirette e indirette),  sempre chè siano state seguite e/o  rispettate  le  previste  linee guida  riportati nei “ sacri manuali tributari ”.  Una cifra  (quanto a spessore e grassezza)  prossima a quelle  sostenute quali spese  per l’evento  natalizio delle  Luci d’artista. Cosa succederebbe in caso di eventuali  omissioni perché oscure o ritenute dubbie   da parte del comune di Salerno  con  un’agenzia delle entrate – di contro-   ferma e decisa  a rispettare propri indirizzi  applicativi della norma  ? Chissà ..che  le suddette “luci” non subirebbero un inaspettato “game over”  per  imbarazzanti e onerosissime   reazioni  di sua Maestà il …Fisco.