Salerno: in “ crescendo” problemi Crescent
Anche, infatti, le tasse rivendicherebbero uno “spazio” nella vasta area del faraonico complesso immobiliare che sta sorgendo a Salerno nell’area demaniale nei pressi della storica spiaggia santa Teresa e progettato dall’architetto spagnolo Ricacrdo Bofill attualmente in stand by dopo il sequestro giudiziario delle scorse settimane richiesto ( e accordato) dalla locale Procura della Repubblica del Tribunale di Salerno. Sono in molti, infatti, a chiedersi se e come è stato considerato dai dirigenti e amministratori pubblici locali tale aspetto e soprattutto se vi siano state “dimenticanze e /o omissione nei relativi adempimenti di carattere tributario conseguenti alla vendita “dei suoli e dei diritti edificatori dell’area compresa nel sub comparto 1 del comparto edificatorio di Piano ubanistico Comunale denominato “Cps-1: comparto a destinazione prevalentemente produttiva/servizi nr 1” ( definizione ripresa pedissequamente dall’avviso di asta pubblica del comune di Salerno). L’appalto in questione, come si ricorderà, fu aggiudicato per € 14.733.333,99 – con non poche traversie giudiziarie amministrative per i ricorsi conseguenti all’aggiudica da parte di alcune società partecipanti alla gara di evidenza pubblica ex dlgs 16372006- all’ATI costituita all’occorrenza tra Rcm Costruzioni srl di Sarno, la salernitana Ritonnaro Costruzioni srl e la Favellano Claudio Spa di Fornelli ( Isernia) dando poi vita alla newco Crescent srl attuale società deputata alla costruzione del tanto “chiacchierato , discusso e odiato edificio a mezzaluna ” in corso di realizzazione. Quale la natura dei problemi fiscali nati e sviluppatisi in tali ambiti e che vedrebbero assoluto protagonista il Comune di Salerno ? E’ opportuno in premessa fare un necessario chiarimento, tanto per rendere edotto e partecipe l’attento lettore. In gergo fiscale la materia discendente dalla su citata cessione di diritti edificatori ad opera del Comune di salerno rientrerebbe in quel delicato perimetro previsto e contemplato nel vasto panorama delle norme tributarie quale “valore delle aree e delle cessioni dei diritti edificatori” ovvero come ultimamente definita quale “cessione di cubatura”. A chiarire tutto cio è intervenuta di recente una novella normativa che ha di fatto stravolto e messo definitivamente ordine ad una materia che sembrava vivere di interpretazioni e applicazioni soggettive quotidiane , comportamento quest’ultimo reso agevole dall’assenza di precise istruzioni delle autorevoli Fonti coinvolte nell’argomento, vale a dire quelle fiscali e civilistiche. L’articolo 5, comma 3 del decreto legge 70/2011 ( ricordato quale Dl Sviluppo, nda ) ha quindi proceduto a regolamentare la situazione legata alla “ cessione di diritti edificatori” , considerandoli quali « contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale». Non a caso tale terminologia è stata poi trasfusa nel codice civile inserendolo all’articolo 2643 nr 2 bis . Quindi il “nuovo “ contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è ora qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”. E veniamo sul piano più propriamente fiscale. Allo stato, quindi, come sopra riportato prevarrebbe la considerazione che il trasferimento di cubatura configura un’ ipotesi di cessione con effetti traslativi di diritti reali di godimento; in termini pratici risulterebbe al pari di un privato che alienerebbe a terzi un suo diritto di usufrutto ovvero diritto di superficie su un immobile. Per dirla in breve per il Crescent è intervenuto un autentico contratto di cessione di volumetria edificabile con trasferimento da parte del Comune di salerno di un’area complessiva di 15.823,36 mq di “superficie/cubatura” alla società contraente ( Crescent srl) per l’utilizzo previsto nel bando ( edificazione). In tal caso tale cessione generebbe autentica tassazione perché rientrerebbe nel perimetro stabilito dall’art 9 del testo unico dei redditi ( tale interpretazione è stata fornita direttamente dal Fisco attraverso la Risoluzione 20 agosto 2009 n. 233/E ). In defnitiva volendo accostare la circostanza suddetta a quella di un comune contribuente proprietario di un’area che ne ha visto mutarne la originaria “destinazione” perché trasformatasi in “edificabile” a seguito del previsto inter burocratico del Pua , la sua eventuale successiva vendita quale “contratto di cessione di cubatura” renderebbe l’eventuale “corrispettivo incamerato” tassabile perchè contemplato nell’art. 67, comma 1 lett. b) del dpr 917/1986. Tornando al caso “CRESCENT ” e considerando che il proprietario alienante – il Comune di salerno, per l’appunto, titolata a tal fine dal Pua entrato in vigore nel 2008 – non risulterebbe un’impresa ma un ente non commerciale ex art 73 del tuir da un punto di vista più strettamente fiscale subirebbe (o chissà se già subito, nda) esso stesso un trattamento “copia/incolla” previsto per un normale contribuente/ persona fisica. Quale tassazione? Il conseguente onere tributario risulterebbe pari al 27,5% ( aliquota ires contemplata per tali circostanze agli enti non commerciali) del corrispettivo incamerato di € 14.733.333,99 a cui vanno sottratto eventuali costi e/o valori ad esso riferito. Sul piano delle imposte indirette (registro e catastali) si applicherebbero l’imposta di registro proporzionale con le aliquote proprie dei trasferimenti ad esso annessi ( 8 ) più quelle catastali ( 3 %). A conti fatti e in sintesi l’erario avrebbe ricavato “dall’affaire Crescent Salerno “ qualche milione di euro ( tra imposte dirette e indirette), sempre chè siano state seguite e/o rispettate le previste linee guida riportati nei “ sacri manuali tributari ”. Una cifra (quanto a spessore e grassezza) prossima a quelle sostenute quali spese per l’evento natalizio delle Luci d’artista. Cosa succederebbe in caso di eventuali omissioni perché oscure o ritenute dubbie da parte del comune di Salerno con un’agenzia delle entrate – di contro- ferma e decisa a rispettare propri indirizzi applicativi della norma ? Chissà ..che le suddette “luci” non subirebbero un inaspettato “game over” per imbarazzanti e onerosissime reazioni di sua Maestà il …Fisco.