Napoli: mercato immobiliare 2012

Nel 2012 le quotazioni delle abitazioni a Napoli hanno segnato una diminuzione del 12,7%.

I valori delle zone centrali hanno registrato una contrazione del 9,8%. Sono in diminuzione i prezzi delle abitazioni su corso Meridionale. Si tratta di una zona centrale della città penalizzata soprattutto dalla presenza di palazzi in cattivo stato di conservazione e quasi sempre con necessità di interventi di ristrutturazione importanti. La maggioranza degli acquisti ha interessato bilocali da destinare all’investimento e sono stati realizzati da persone del posto che poi mettono a reddito l’immobile. L’Imu non ha scoraggiato questo tipo di acquisto dal momento che le rendite in zona sono molto basse. Si investono mediamente 70-80 mila € che si affittano a 500 € al mese. Chi si orienta su questo tipo di acquisto privilegia le aree a ridosso della stazione dove per un buon usato si spendono mediamente 1000-1300 € al mq.   A cercare in affitto in zona sono famiglie immigrate e italiane con le quali si stipulano soprattutto contratti a canone libero. La ricerca della prima casa invece si orienta su trilocali sui i quali investire tra 180 e 200 mila €. Immobili più quotati sono disponibili su corso Meridionale dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2500 € al mq. L’offerta abitativa della zona include prevalentemente costruzioni ante ’67. Le abitazioni situate su corso Meridionale spesso sono dotate di portineria e quotano 2500 € al mq. La zona compresa tra corso Meridionale e piazza Nazionale offre sempre condomini ante ’67 ed anche qui i valori sono di 1500-2000 € al mq. Soluzioni più recenti, degli anni ’80, si possono trovare nella zona del centro direzionale dove acquistano prevalentemente persone del posto che decidono di cambiare casa oppure coloro che lavorano presso gli uffici situati all’interno del centro stesso. Le quotazioni della zona sono di 2000-2500 € al mq.  L’area compresa tra piazza Nazionale e via Carafa include prevalentemente abitazioni ex Risanamento costruiti nei primi anni del 1900 e quasi sempre in pessime condizioni, motivo per cui non sono molto domandate. Le quotazioni medie sono di 1500-1600 al mq. Da segnalare che sono stati quasi ultimati i lavori di riqualificazione della stazione. Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Porta Nolana hanno registrato un ribasso (-6,3%) avvertito soprattutto sulle tipologie più popolari. Infatti la zona presenta un’area popolare e un’area più signorile. La prima compresa tra corso Lucci e via Marina, non lontano dalla stazione ferroviaria, offre immobili  Risanamento costruiti ante ’67. Si tratta di monolocali (intorno a 20 mq) e di bilocali (da 45-55 mq) le cui quotazioni sono di 1200-1300 € al mq (da ristrutturare) per arrivare a 1500-1700 € al mq per le tipologie ristrutturate.

Ad acquistare sono prevalentemente persone della zona che decidono di cambiare l’abitazione oppure investitori che si indirizzano su monolocali da 40-60 mila € da affittare a prezzi medi di 300-350 € al mese. La zona più signorile è quella che si sviluppa intorno a corso Umberto dove ci sono abitazioni costruite nei secoli scorsi che da ristrutturare costano 3000 € al mq e  ristrutturate hanno valori medi di 3600-3700 € al mq. A cercare in quest’ultima zona sono prevalentemente professionisti interessati ad immobili da utilizzare come ufficio e privati che decidono di vivere qui.

Tra corso Umberto e via Marina ci sono abitazioni in edilizia civile costruite negli anni ’70  che interessano un target di acquirenti in grado di spendere mediamente 2000 € al mq. Da segnalare la presenza di lavori di riqualificazione nella zona di piazza Mercato con l’obiettivo di restituire vitalità anche alle attività commerciali. Le migliorie interessano anche piazza Garibaldi. La conseguenza è che molti proprietari temporeggiano nella vendita aspettando che i lavori siano finiti e che quindi anche gli immobili si siano rivalutati.

Il mercato degli affitti registra un andamento positivo soprattutto sui piccoli tagli. I monolocali sono ricercati dagli immigrati, i bilocali da famiglie italiane o giovani coppie. Si stipulano sia transitori che contratti a canone libero.

Non si registra un impatto importante sul mercato in seguito all’introduzione dell’Imu, ma sicuramente i potenziali acquirenti, soprattutto gli investitori, si informano sulle rendite catastali prima di decidere per l’acquisto.             

La macroarea che ha segnalato la diminuzione dei prezzi più forte è stata quella del Centro Direzionale (-11,1%). In ribasso i valori degli immobili nel quartiere di Poggioreale e San Giovanni a Teduccio. Sono rimaste stabili le quotazioni del quartiere Ponticelli. Si registra un’abbondante offerta di abitazioni sul mercato: vendono coloro che vogliono cambiare casa, coloro che hanno più immobili che ora dismettono a causa della maggiore tassazione e coloro che non riescono più a pagare la rata del mutuo. Questo periodo dell’anno è stato interessato soprattutto acquisti migliorativi e infatti spesso i compratori hanno già una parte del capitale da investire e ricorrono a bassi importi di mutuo. In forte contrazione gli acquisti realizzati dalle giovani coppie che hanno maggiori difficoltà di accesso al credito. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale e la preferenza è accordata in particolare alle abitazioni già ristrutturate o comunque in buono stato. Al momento in zona la disponibilità di spesa media si aggira intorno a 120 mila € per un trilocale da ristrutturare e di 150 mila € per una soluzione ristrutturata. L’area offre due parchi condominiali, Parco Azzurro  e Parco Vesuvio caratterizzati dalla presenza di appartamenti degli anni ’70 dotati di posto auto e cantina che hanno valutazioni medie di 2000-2200 € al mq. Da segnalare che su via De Meis e su via Bartolo Longo sono in corso i lavori per la nascita di due cantieri in seguito al recupero di capannoni dismessi. Le nuove costruzioni hanno prezzi che vanno da2200 a 2500 € al mq. La zona di Ponticelli Alta  si sviluppa intorno a via Bartolo Longo e si caratterizza per la presenza di appartamenti in soluzioni costruite dopo gli anni ’60 spesso dotate di box e posto auto. I prezzi oscillano da2000 a 2200 € al mq. La zona sorge al confine con San Giorgio a Cremano. Intorno a corso Ponticelli sorge il centro storico: si tratta di abitazioni costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900, recuperati nelle parti esterne e che, in buono stato si valutano intorno a 2000 € al mq.

Segnaliamo che l’area è interessata da una serie di lavori di riqualificazione che porteranno alla nascita dell’Ospedale del Mare e  di un Parco per la Musica. Almomento è stato ultimato il palazzetto dello sport.  Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata soprattutto da coloro che non riescono ad acquistare. Molti proprietari hanno aderito alla cedolare secca e sono sempre molto attenti alla capacità reddituale dei potenziali inquilini. Infatti in zona ci sono molte famiglie monoreddito. Il mercato dei box e dei posti auto vede  una bassa offerta nella zona storica di Ponticelli mentre nella zona più recente se ne possono trovare a prezzi intorno a 15-20 mila €.  

Nella seconda parte del 2012 sono in diminuzione del 7,3% le quotazioni della macroarea di Collina. Tra i quartieri in ribasso c’è quello di Foria la cui diminuzione è stata del 10,7%. Le compravendite hanno interessato soprattutto piccoli tagli, monolocali e bilocali,  dal valore inferiore a 100 mila €. Ad acquistarli investitori per mettere a reddito, single o giovani coppie al primo acquisto. Chi cerca la prima casa quasi sempre è una persona residente nella zona che si orienta su  un bilocale o su un trilocale su cui investire mediamente da 90 mila a 150 mila €. Difficile vendere gli ultimi piani in palazzi privi di ascensore (tipologia che qui è molto presente). La maggior parte degli immobili sono stati costruiti in edilizia popolare ad eccezione di quelli situati in via Foria, via Rosaroll e via S. Giovanni a Carbonara. Infatti, su queste ultime strade, ci sono anche immobili in edilizia signorile costruiti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2500 € al mq. Non si registrano molte compravendite di questa tipologia dal momento che le richieste dei proprietari sono molto distanti dalla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Le abitazioni più popolari si concentrano in via Sanità, via Vergini, via Miracoli. Si tratta di immobili costruiti nei primi anni del 1900 che hanno valutazioni medie intorno a 1000 € al mq. Gli investitori che cercano piccoli tagli da mettere a reddito e si orientano verso le abitazioni adiacenti alle strade principali dove i valori oscillano intorno a 1500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, in particolare immigrati. Infatti la zona non è distante dalla Stazione Centrale. Per un monolocale si chiedono mediamente dai 250 fino  a 400 € al mese. Si stipulano contratti di tipo transitorio. Al momento non ci sono effetti sul mercato legati all’arrivo dell’Imu anche perché le rendite catastali nella zona sono molto basse. A seguire la macroarea di Flegrea – Fuorigrotta che ha avuto una contrazione del 6,2%.  Tra i quartieri in ribasso ci sono quello di Pianura e di Fuorigrotta – Augusto. Nel quartiere di Pianura si registra una diminuzione delle quotazioni immobiliari. Si tratta di una zona periferica di Napoli dove la maggior parte delle compravendite è sempre stata realizzata con mutuo. Ora le difficoltà di accesso al credito hanno limitato le possibilità di acquisto per alcune categorie di potenziali acquirenti e a muoversi sul mercato sono state prevalentemente giovani coppie al primo acquisto, spesso aiutate dalla famiglia di origine e famiglie che realizzano acquisti migliorativi. In quest’ultimo caso può succedere che ci si sposti dal vicino quartiere di Soccavo dove le quotazioni sono più elevate. Ad acquistare a Pianura sono prevalentemente persone residenti nel quartiere.

La tipologia più ricercata è il trilocale che ha una metratura compresa tra 120 e 130 mq. Uno degli aspetti valutati dai potenziali acquirenti è la presenza del condono. Infatti la zona è sorta abusivamente e negli anni si è provveduto a condonare le abitazioni. Le preferenze dei potenziali acquirenti si rivolgono in particolare alle abitazioni costruite tra gli anni ’80 e gli anni ’90 che spesso sono anche da ristrutturare. Pianura si può immaginare divisa in due sottozone: quella più recente (via Dalì, via Picasso e limitrofe) dove si concentrano le costruzioni degli anni ’80-’85 di tipologia medio – popolare che in buone condizioni si valutano intorno a 1500 € al mq e quella più antica, detta Pianura Vecchia (piazza S. Giorgio e strade limitrofe) costituita da palazzine costruite ante ’67 con immobili di tipologia popolare valutati a prezzi medi di 1300 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da tutti coloro che non riescono ad acquistare, in particolare giovani. La domanda si concentra sui trilocali vuoti ed in buono stato da affittare con contratti a canone libero. Per un trilocale in buono stato si chiedono intorno a 600 € al mese.     

Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Fuorigrotta – Augusto hanno segnalato una contrazione. Si nota molta incertezza soprattutto tra gli investitori. Questi ultimi infatti sono presenti in zona grazie alla facoltà di ingegneria su viale Augusto. Acquistano prevalentemente trilocali, su cui investire 150-170 mila € che poi mettono a reddito affittando a 200-250 € a camera. Chi cerca la prima casa si orienta su tagli di 80 mq possibilmente inseriti in parchi condominiali, dotati di posto auto e aree verdi. Queste ultime soluzioni sono disponibili su via Fuorigrotta e su viale Augusto. Risalgono agli anni ’60 e in buono stato hanno quotazioni medie di 3500-3800 € al mq. Su viale Giulio Cesare si possono acquistare appartamenti in condomini degli anni ’50-’60 che in buono stato hanno valori che oscillano da 2800 a 3000 € al mq. Viale di Augusto è la strada principale di Fuorigrotta dove si concentrano molte attività commerciali e negozi e per questo è molto apprezzata da chi cerca in zona. Vi si trovano condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 le cui quotazioni vanno da 3100 – 3200 € al mq fino ad arrivare a punte di 3500 € al mq. Prezzi leggermente più contenuti, 2900-3000 € al mq,  per le case situate nelle traverse comprese tra viale Giulio Cesare e viale di Augusto. Qui le abitazioni più popolari si concentrano nell’area compresa tra via Dullio, via Costantino e via Fuorigrotta: si tratta di edifici costruiti nei primi anni del 1900 che si alternano ad altri realizzati  negli anni ’80, le cui quotazioni oscillano da 2300 a 2400 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda orientata sui bilocali. A cercare sono prevalentemente giovani coppie, anziani e studenti. Si prediligono gli appartamenti non arredati e si stipulano soprattutto contratti a canone libero La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 5,3%. I valori delle abitazioni nella zona di piazza Medaglie d’oro hanno segnato un ulteriore ribasso. Si sono realizzati acquisti migliorativi e per questo motivo il ricorso al mutuo è stato contenuto. L’offerta sul mercato è abbondante dal momento che molti proprietari hanno deciso di vendere la seconda casa. Si sono realizzati degli acquisti ad uso investimento ma si registra un rallentamento anche su questo segmento di mercato. Con questa finalità si acquistano bilocali e trilocali su cui investire fino a 300 mila €  che si affittano rispettivamente a 600-700 € al mese e 800-900 € al mese. La maggior parte delle compravendite ha interessato la prima casa ed in particolare si cercano trilocali, cinque e a seguire sei locali. Le richieste maggiori sono: la presenza del posto auto, la luminosità, i piani alti. Si prediligono le soluzioni da ristrutturare. Tra gli acquirenti  anche coloro che non riescono a comprare nella vicina zona di Scarlatti decisamente più costosa. In questo periodo si sono realizzate soprattutto compravendite migliorative, a seguire le giovani coppie al primo acquisto. La zona che si sviluppa intorno a piazza Medaglie d’Oro piace per la presenza di alcune fermate della metropolitana e per la vicinanza alla tangenziale comoda per coloro che lavorano fuori Napoli. Sono molto apprezzate le soluzioni situate su viale Michelangelo e viale Raffaello, zone più residenziali al confine con il quartiere di  Vomero – Scarlatti, dove si trovano parchi condominiali costruiti negli anni ’70 dotati di posto auto e giardino condominiale. Per un buon usato si spendono mediamente 4800 € al mq. Più elevate le quotazioni delle abitazioni in piazza Medaglie d’Oro dove si toccano punte di 5000 € al mq. Anche nelle traverse che collegano quest’ultima piazza con la zona di Vomero – Scarlatti si registrano quotazioni di 4500 € al mq. Più popolare l’offerta abitativa situata in zona Arenella dove acquistano prevalentemente persone del posto e per un buon usato si spendono mediamente intorno a 3800 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni e molti di coloro che avevano stipulato il contratto di locazione anni fa, a canoni più elevati, stanno lasciando le abitazioni per cercarne altre ad affitti più vantaggiosi. A cercare casa in locazione in zona sono  famiglie che si rivolgono su abitazioni non arredate e stipulano contratti a canone libero. Da segnalare che sono stati realizzati due interventi di box e di posto auto in piazza Arenella e largo Celebrano. Prezzo medio di un box è di 80 mila €. Stabili i valori immobiliari nella macroarea di Posillipo – Chiaia – San Ferdinando. Nei quartieri di Manzoni, Caravaggio, Petrarca ed Orazio si registra un’abbondante offerta dal momento che molti proprietari vendono la seconda casa che avevano acquistato per investimento a causa dell’aggravio della tassazione. Altri vendono per acquistare un’altra seconda casa in zone turistiche. In questi ultimi mesi si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa orientati su tipologie panoramiche le cui quotazioni hanno comunque registrato un ribasso. Per un trilocale di 120 mq in posizione panoramica si mettono in conto almeno un milione di euro. Gli immobili della zona sono stati costruiti negli anni ‘60-’70, sono in cemento armato, dotati di box e con servizio di portineria. In via Manzoni l’offerta abitativa vede un’alternanza di immobili signorili e di soluzioni in edilizia convenzionata ex Iacp le cui quotazioni sono di circa 5000 € al mq. In via Petrarca, via Catullo e via Capece si trovano appartamenti panoramici, con vista mare, dotati di box e di terrazzo le cui quotazioni arrivano  a 9000 € al mq, prezzo che in questo momento difficilmente si supera. Chi cerca una prima casa in questa zona punta su soluzioni che partono da 130 mq dotate di box auto e in posizione panoramica. Molti immobili sono dotati di box e tanti ne erano sati costruiti con la Legge Tognoli per cui si possono facilmente trovare. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni al ribasso: i proprietari cercano di andare incontro ai potenziali inquilini con cui stipulano spesso contratti di tipo transitorio. Per un bilocale si spendono intorno a 600-800 € al mese.

Domanda                     Monolocali         2 locali           3 locali              4 locali               5 locali

L’analisi della domanda registra un aumento della concentrazione sui trilocali. In diminuzione su tutte le altre tipologie. Stabile la domanda di 4 locali.

Offerta                        Monolocali      2 locali                 3 locali                  4 locali            5 locali

 Da Luglio a Gennaio si registra una diminuzione della concentrazione dell’offerta abitativa su monolocali, bilocali e  cinque locali. In aumento la presenza degli immobili sulle altre tipologie immobiliari.