Enzo Carrella

Conoscere la descrizione di un immobile e al tempo stesso chi ne è il titolare. Con un solo clic. Sarà possibile nel 2011, almeno nelle intenzioni dell’esecutivo. Nasce la A.I.I. ( anagrafe immobiliare integrata). L’obiettivo è far emergere parte dei 2 milioni di immobili fantasma. La nuova Anagrafe Immobiliare Integrata prevista dalla manovra del governo – e attiva dal 1 gennaio 2011- consentirà ai cittadini di sapere con un’unica visura le caratteristiche di un immobile e contestualmente di chi è quello stesso immobile. Si tratta di un passo in avanti notevole, che si inserisce perfettamente nel più generale processo di informatizzazione che si sta portando avanti rivolta principalmente all’ individuazione dei c.d. “Immobili fantasma“, quelli cioè non dichiarati al catasto: 2 milioni censiti e 500 mila riemersi grazie a questi sofisticati sistemi di rilevamento. L’articolo 19 del dl n. 78/2010, infatti, ha previsto l’attivazione, a partire dal 1° gennaio 2011, dell’Anagrafe immobiliare integrata, che metterà insieme tutte le banche dati disponibili presso gli uffici del Territorio. Occhio : l’emersione sana solo  le imposte e non gli abusi edilizi. Entro il 31 dicembre 2010, quindi  i titolari di diritti reali sugli immobili potranno presentare domanda di aggiornamento catastale.Dopo tale data, il Territorio attribuirà una rendita presunta a tutti quegli immobili non regolarizzati. L’ emersione dell’ immobile è solamente ai fini della regolarizzazione catastale delle imposte evase negli anni, e quindi non sana eventuali altri illeciti, come, per esempio, gli abusi edilizi. Dal 1 Luglio prossimo, invece, previsti  nuovi vincoli per  la vendibilità della case fantasma. Il comma 14 del medesimo articolo   infatti prevede , «a pena di nullità», che  gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» o meglio su «unità immobiliari urbane» devono contenere:

a) l’identificazione catastale;

b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;

c) la dichiarazione «resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie». Obbligo dei notai verificare i dati catastali. È inoltre prescritto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Che cosa accadrà dal 1 luglio ? stop agli abusi non dichiarati (sia lievi che macroscopici). Se finora, anche arrangiandosi un po’ è stato possibile vendere edifici costruiti abusivamente o, se anche costruiti con regolare provvedimento comunale, privi di accatastamento, dal 1° luglio questo non dovrebbe più essere possibile. Nelle maglie della nuova normativa finiscono dunque sia i casi di abuso macroscopico (come l’intero edificio costruito in assenza o in totale difformità dal permesso comunale) sia le irregolarità o le difformità più lievi, quali i lavori minori effettuati senza titolo, i mutamenti d’uso non dichiarati in Catasto oppure le carenze delle planimetrie catastali. Le sanzioni: la nullità in primis e pesanti sanzioni ai notai che redigono atti non conformi. La nullità significa che il contratto non produce i propri effetti (il venditore non ha venduto e deve restituire il prezzo, il compratore non ha comprato nulla e ha sborsato inutilmente il prezzo), che i professionisti che hanno prestato la propria opera hanno fatto l’esatto contrario del lavoro che invece dovrebbero svolgere e che, in particolare, il notaio autore dell’atto nullo subisce gravissime sanzioni disciplinari (sospensione o anche destituzione). L’oggetto: fabbricati già esistenti e unità immobiliari urbane La nuova disciplina opera riferimenti ai  -«fabbricati già esistenti»( escludendo quelli in costruzione e/o da costruire )  e – alle «unità immobiliari urbane (  compreso i fabbricati rurali oggi obbligati a essere censiti nel Catasto ad eccezione di quelli che conservano i  cosiddetti requisiti di ruralità di cui all’ articolo 9 dl 557/93 esclusi i terreni di  qualsiasi  natura e solo per atti tra vivi ( esclusi i testamenti). La medesima norma parla poi di «atti… tra vivi», intendendo che i testamenti non siano coinvolti in questa vicenda; occhio al telerilevamento Bisognerà attendere ora  che la manovra diventi legge  perché alcune correzione alla novella saranno sicuramente apportate : occhio , intanto,    al diffuso utilizzo  dell’amministrazione Pubblica  del telerilevamento, una sorta di  telecamera nascosta alla grande fratello ,  utile   per la scoperta dei fabbricati fantasma:  uno strumento che, in verità,  si utilizza già da tre anni   con estrema efficacia  e che ora la manovra  correttiva di cui al dl 78/2010  ha messo a regime .