Mercato immobiliare Puglia I sem

I capoluoghi della Puglia hanno registrato prezzi in ribasso nella prima parte dell’anno. Bari ha chiuso con un ribasso dei prezzi del  -4,8%, a seguire Trani con -5,9%, Lecce -5,7% e Andria -5,5%. Taranto ha avuto una riduzione del 4,5%, Barletta del 3,6%, Foggia del -3,2% e Brindisi del -2,2%.  

Mercato Immobiliare Bari

A Bari nella prima parte del 2013 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 4,8% rispetto al semestre precedente.

Macroarea Centro

La macroarea del Centro ha evidenziato una perdita di valori pari al 5,0%.

ZONE BORGO ANTICO E MURAT

Il ribasso delle quotazioni immobiliari nei quartieri di Borgo Antico e di Murat hanno contribuito a determinare una ripresa della domanda e delle transazioni. A soffrire di più le abitazioni situate nel Borgo Antico: si tratta di soluzioni che spesso devono essere ristrutturate e, per questo motivo, diventano appetibili solo dopo importanti ribassi di prezzo.

Prezzi, locazioni e trend

Gli acquirenti spesso devono ricorrere al mutuo per finanziare l’acquisto e non sempre hanno i requisiti per poterlo ottenere. Si trovano infatti edifici storici costruiti alla fine del 1800 ed inizi del 1900. Intorno a piazza Mercantile, piazza del Ferrarese e via Venezia c’è poca offerta in questo momento perché i proprietari non hanno intenzione di ribassare i prezzi richiesti. Nelle restanti zone del Borgo Antico si sono compravenduti immobili che non superano i 150 mila€ comprati anche da investitori. In crescita l’interesse per l’acquisto nel quartiere Murattiano in seguito alla riduzione dei valori immobiliari. Numerosi coloro che arrivano dagli altri quartieri di Bari per comprare in zona. Tra le strade più apprezzate via Cairoli, via De Rossi, via Piccinni, via Putignani, dove la maggioranza delle abitazioni sono state costruite negli anni ’70 e hanno quotazioni medie di 3000 € al mq. Tengono i valori delle case in via Sparano, piazza Umberto I , via Argiro dove per un buon usato non si superano i 3500€ al mq. Sotto i 3000€ al mq le quotazioni delle abitazioni degli anni ’70-’80 che sorgono a ridosso della Stazione. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Infatti è sempre più frequente stipulare contratti a canone libero. La zona è stata sempre caratterizzata da una forte domanda di abitazioni ad uso ufficio, ora in diminuzione perché si spostano in aree più periferiche della città e per questo si è creata molta offerta su tagli come quattro locali e cinque locali le cui quotazioni sono decisamente scese. Per un quattro locali si è passati da un canone mensile di 1200 € al mq ad un canone mensile di 700 € al mese. 

ZONA MURAT

Nell’area murattiana compresa tra via Quintino Sella a via Manzoni negli ultimi sei mesi i valori delle abitazioni sono diminuiti del 13,3%. A soffrire in particolar modo è stata la fascia di clienti dal reddito medio-basso che segnala maggiori difficoltà di accesso al credito ed incertezza sul proprio futuro occupazionale.

Prezzi, locazioni e trend

Rimane ancora ampia la distanza tra le cifre richieste dai proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti: per questo motivo le compravendite avvengono solamente nel caso in cui gli immobili siano immessi sul mercato a prezzi coerenti con l’attuale situazione economica. Nel primo semestre del 2013 le richieste si sono concentrate sull’abitazione principale, in genere si tratta di bilocali e trilocali, mentre non si registrano compravendite da parte di investitori, scoraggiati in parte anche dall’introduzione dell’Imu. In calo i canoni di locazione, anche se la domanda di appartamenti in affitto non manca. Le richieste provengono da single, giovani coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti: attualmente il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese, mentre per un trilocale la spesa sale a 500 € al mese. L’area di Murat 2, cioè quella compresa tra via Quintino Sella a via Manzoni, è composta da soluzioni storiche, tipologie degli anni ’30 e ’40, ma anche da appartamenti degli anni ’70. Qui per l’acquisto di un buon usato si spendono mediamente tra 1800 e 2000 € al mq. I prezzi salgono per alcuni immobili lato mare che si trovano su via Quintino Sella e in piazza Garibaldi, più recenti rispetto alla media del quartiere e valutate 2400-2500 € al mq. Da segnalare che tutta l’area compresa tra via Quintino Sella e via Manzoni è sottoposta a vincolo terziario e a vincolo paesaggistico. Questi vincoli determinano una certa immobilità del mercato residenziale non  permettendo il cambio di destinazione d’uso degli uffici in abitazioni (se non  attraverso il pagamento di un importo monetario determinato sulla base dei mq) e la realizzazione di nuove unità (è possibile solo la riqualificazione completa di strutture abitative preesistenti). Ad esempio su via Manzoni è stata ricostruita una palazzina storica ed è stata ristrutturata a nuovo: in questo caso la richiesta è di circa 4000 € al mq.

MacroareaLungomare – Perotti – Polivalente

La macroarea Lungomare – Perotti – Polivalente evidenzia un ribasso delle quotazioni del 6,8%.

ZONA JAPIGIA

Tra i quartieri interessati c’è Japigia dove permangono le difficoltà di accesso al credito e si registra inoltre un calo delle quotazioni del nuovo che trascina al ribasso anche i valori dell’usato.

Prezzi, locazioni e trend

Attualmente sul mercato si muovono quasi esclusivamente coloro che cercano soluzioni sostitutive, ad esempio famiglie che necessitano di appartamenti più ampi oppure anziani che si trasferiscono in abitazioni più piccole. La tipologia più apprezzata è il trilocale in buono stato di conservazione e preferibilmente dotato di posto auto e cantina. Attivo il mercato delle locazioni, in particolare grazie alla domanda da parte di giovani coppie che non riescono ad accedere al credito. Non mancano inoltre richieste da parte di studenti universitari e lavoratori trasfertisti per i quali in genere si stipulano contratti di tipo transitorio della durata di 12 mesi. Il canone di un bilocale è di 500 € al mese, quello di un trilocale è di 650 € al mese. Nell’area di viale Japigia, nella parte vecchia del quartiere, l’offerta consiste in case popolari degli anni ’60 e la maggior parte delle abitazioni è di taglio medio-grande. Per tali soluzioni la spesa ammonta a circa 1250 € al mq, con punte di 1700-1900 € al mq per gli immobili più recenti realizzati negli anni ’70 e posizionati lungo la strada principale.

Progetti in corso

In zona Ipercoop, nell’area di via Suglia, via Toscanini e via Gentile, sono ancora in fase di costruzione nuovi alloggi venduti a 2700-2800 € al mq. In questa parte della città si trovano anche soluzioni degli anni ’80 il cui valore è di 1800-1900 € al mq. Più periferica e meno servita l’area di Parco San Marco, dove ci sono sia edifici degli anni ’80 sia immobili dei primi anni del 2000 scambiati a valori competitivi. Nuove soluzioni si trovano anche in zona Sant’Anna, alcuni cantieri sono ancora al lavoro: qui è possibile acquistare appartamenti nuovi realizzati in edilizia cooperativa ed in edilizia convenzionata  valutati 2200-2300 € al mq.  

Macroarea Poggiofranco – Policlinico

La macroarea di Poggiofranco- Policlinico ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2,8%.

ZONA CARRASSI – POGGIOFRANCO – POLICLINICO

Nella prima parte del 2013 le quotazioni dell’area Carrassi – Poggiofranco – Policlinico sono ancora in calo.

Prezzi, locazioni e trend

La maggior parte delle compravendite hanno riguardato le prime case, acquistate di solito da giovani coppie oppure da persone che si trasferiscono da altri quartieri o comuni. Si registra anche qualche acquisto per investimento, in generale bilocali da 140-150 mila €, in particolare nell’area del Policlinico dove è presente una buona domanda di case in affitto da parte del personale ospedaliero. Attualmente un bilocale si affitta con una spesa mensile di 500 €, per il trilocale il canone sale a 550 € al mese.

Una delle aree più richieste è quella di Carrassi Alta-Poggiofranco, dove è possibile comprare appartamenti dotati di cantina e posto auto, quest’ultimo accessorio molto importante viste le difficoltà legate al parcheggio dell’automobile. Il prezzo di un posto auto è di 9000 €, un box auto singolo costa 20 mila €. Poggiofranco è  un quartiere sorto a partire dagli anni ’80 con valutazioni dell’usato che si attestano mediamente su 2500 € al mq. L’area Policlinico-Picone è eterogenea e vede la presenza di tipologie costruite a partire dagli anni ’60 fino ad oggi, anche se attualmente non sono presenti cantieri attivi. Per acquistare un appartamento nuovo si spendono 4000 € al mq, mentre per l’usato la spesa è di 2100-2200 € al mq. La parte più popolare di Carrassi, cioè la parte bassa, è caratterizzata da abitazioni degli anni ’30, ’40 e ’50 spesso in pessime condizioni: qui l’usato si acquista a 1300 € al mq. Prezzi più elevati si registrano nella parte alta del quartiere edificata tra gli anni ’60 ed ’80, con prezzi che per un buon usato si attestano su 1900 € al mq. Da segnalare che nel quartiere Carrassi è attivo da circa due anni il nuovo mercato coperto.

Macroarea Libertà

ZONA LIBERTA’

Si registra una maggiore flessibilità da parte degli istituti bancari nella concessione del credito per l’acquisto di abitazioni. Le tempistiche per l’ottenimento dei mutui variano da 2 a 3 mesi e l’importo non supera mai l’80% del valore totale dell’immobile.

Prezzi, locazioni e trend

Ad acquistare in quest’area di Bari sono prevalentemente famiglie ed il taglio maggiormente richiesto è il trilocale, preferibilmente da ristrutturare in modo da contenere le spese. Poco frequenti gli acquisti per investimento che si indirizzano verso i piccoli tagli, con una spesa media compresa tra i 25 ed i 75 mila €. A cercare case in affitto sono quelle categorie che non riescono ad accendere un mutuo non avendo contratti di lavoro a tempo indeterminato, come ad esempio le giovani coppie. Non mancano comunque richieste da parte di famiglie, il canone di un bilocale è di 350 € al mese e quello di un trilocale è di 400-450 € al mese.

In zona Libertà prevale la presenza di palazzi costruiti negli anni ’40 e ’50. Tra le aree maggiormente richieste segnaliamo via Brigata Bari, via Brigata Regina, Corso Mazzini e Corso Della Carboneria, dove si possono acquistare soluzioni più recenti edificate negli anni ’70. Il prezzo di un buon usato varia tra 1600 e 2000 € al mq. Da segnalare che in via Brigata Regina sono in vendita posti auto coperti in un autosilo di 5 piani, i prezzi partono da 12 mila €.

Progetti in corso

Nel quartiere Libertà, e più precisamente nella zona compresa tra via Nazariantz (sede del nuovo tribunale) e Via Tommaso Fiore, a breve sarà inaugurato il cantiere per la realizzazione del tratto finale del ponte denominato “Asse Nord/Sud” che collegherà la zona interna della “terra” di Bari con l’area portuale e quindi ai collegamenti verso l’Europa Orientale. Il ponte avrà un’imponente struttura architettonica ed i lavori per la sua realizzazione determineranno lo spostamento del “Mercato Settimanale” nella zona dello stadio vecchio denominato “Stadio della Vittoria”.

Analisi della domanda di Bari

L’analisi della domanda evidenzia una leggera diminuzione della percentuale di richieste sui trilocali (-0,4%) ed un lieve aumento della percentuale di richieste di quattro locali (+0,5%)

Analisi dell’offerta di Bari

La percentuale di offerta di monolocali e bilocali risulta in aumento, rispettivamente dello 0,6% e del 2,9%. In calo la percentuale di offerta di trilocali, quattro locali e cinque locali.